La location meublée non professionnelle (LMNP) offre de nombreuses opportunités d'optimisation fiscale ✨
Mais lorsque la location concerne seulement une partie du bien ou n'est louée qu’une partie de l’année, il faut bien comprendre les règles de déduction des charges et d'amortissement.
On vous explique ! ⬇️
LMNP : location partielle implique une déduction partielle !
Lorsque vous louez une partie de votre habitation sous le statut LMNP, vous ne pouvez déduire les charges qu'à hauteur de la partie louée. Cela s'applique aussi bien à l'amortissement du bien qu'aux autres charges déductibles telles que la taxe foncière ou encore vos intérêts financiers.
Comment déduire et calculer ses charges LMNP lorsqu'on réalise une location partielle ?
Il existe deux méthodes principales pour calculer l'amortissement et les charges déductibles:
le calcul au prorata de la surface louée (superficie)
le calcul en pourcentage du temps d’utilisation sur l’année (temps)
Ces deux méthodes permettent de prendre en compte la notion d’utilisation partielle en superficie (surface utilisée) et/ou d’une utilisation partielle sur l’année (temps) en fonction des spécificités de votre situation.
Analysons en détails les deux méthodes en fonction de l’amortissement ou des charges :
Prenons l’exemple, où un propriétaire loue partiellement (surface) 20m² de sa maison et partiellement dans l’année (temps) que 3 mois dans l’année avec une utilisation personnelle le reste de l’année, voici l’impact des deux méthodes combinées sur le calcul de l’amortissement et celui des charges.
Calcul de l'amortissement
Méthode au prorata (superficie)
Surface totale de l'appartement : 100m²
Surface louée : 20m²
Prix d'achat du bien : 300 000 €
Calcul :
L'amortissement s'effectue sur 60 000 €.
Méthode en pourcentage (temps)
Durée de l’activité de location sur l’année : 3 mois
Durée de l’exercice : 12 mois
Amortissement année pleine : 300 000 € / 100m² x 20m² = 60 000 €
Calcul : (3 mois / 12 mois)* 60 000 €
L'amortissement s'effectue sur 15 000 €.
Calcul des charges
Méthode au prorata (superficie)
Surface totale de l'appartement : 100m²
Surface louée : 20m²
Taxe foncière annuelle : 1 200 €
Calcul : 1 200 € / 100m² x 20m² = 240 € déductibles
Méthode en pourcentage (temps)
Durée de l’activité de location sur l’année : 3 mois
Durée de l’exercice : 12 mois
Taxe foncière année pleine : 240 €
Calcul : (3 mois / 12 mois)* 240 = 60€ déductibles
Important : Si les charges concernent exclusivement la partie louée (par exemple, des réparations spécifiques à cette partie), alors elles sont entièrement déductibles.
Bonnes pratiques pour optimiser la gestion comptable en LMNP
1️⃣ Utilisation d'outils spécialisés : pour simplifier la gestion de vos biens et des charges associées, utilisez des solutions comme Qlower ! Cela permet d'automatiser les calculs et de s'assurer que seules les charges déductibles sont prises en compte.
2️⃣ Mise à jour régulière des valeurs de marché : assurez-vous de mettre à jour régulièrement la "valeur préférée" dans votre logiciel de gestion, en intégrant correctement les valeurs d'amortissement calculées.
3️⃣ Conformité fiscale : Conservez bien tous les justificatifs des hypothèses prises, des charges et des dépenses liées à la partie louée de votre bien dans votre espace documentaire. Cela est essentiel en cas de contrôle fiscal.
⚠️ Cas particulier : la location partielle de l'année
Lorsque votre bien est loué seulement une partie de l'année mais en totalité, il faut adapter les calculs d'amortissement et des charges et prendre en compte uniquement le % d’utilisation partielle sur l’année (temps) .
Exemple :
Prix d'achat du bien : 300 000 €
Durée de location : 4 mois
Calcul de l'amortissement : 300 000 € / 12 mois x 4 mois = 100 000 €
L'amortissement s'effectue sur 100 000 €.
Calcul des charges (taxe foncière) : 1 200 € / 12 mois x 4 mois = 400 € déductibles
En suivant ces pratiques, vous pouvez maximiser vos avantages fiscaux tout en restant en conformité avec la législation. Pour une gestion simplifiée et précise, Qlower est un outil incontournable qui vous accompagne à chaque étape 💪
🎉 Bonne nouvelle ! Il existe des cas d'exonération des locations meublées : la location d'une partie de votre habitation principale
Les revenus provenant de la location meublée ne sont pas imposables dans les deux cas suivants :
Si les recettes annuelles ne dépassent pas 760 € et que la location est faite de manière régulière à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes).
Si les pièces louées constituent la résidence principale du locataire ou du sous-locataire en meublé (ou sa résidence temporaire pour un salarié saisonnier) et que le loyer est fixé à un niveau raisonnable.
Cas 1 : Pièces ne constituant pas la résidence principale du locataire
Si vous louez régulièrement une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu si le total des loyers, charges comprises, ne dépasse pas 760 € par an. Les locaux peuvent être loués à la journée, à la semaine ou au mois.
Les recettes incluent toutes les sommes perçues pour la location et les éventuelles prestations supplémentaires (petit déjeuner, téléphone...). Si le plafond de 760 € est dépassé, la totalité des recettes devient imposable.
Cas 2 : Pièces constituant la résidence principale du locataire
Vos locations meublées sont exonérées si vous remplissez les trois conditions suivantes :
Les pièces louées doivent faire partie de votre résidence principale.
Les pièces doivent constituer la résidence principale du locataire ou du sous-locataire en meublé, ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier.
Note : les étudiants ou apprentis sont considérés comme ayant leur résidence principale là où ils séjournent habituellement au cours de l'année, même s'ils ont leur domicile fiscal chez leurs parents.
Le prix de location doit être raisonnable.
La raisonnabilité du loyer est déterminée par des plafonds régionaux publiés et réévalués chaque année. Pour 2022, ces plafonds sont de 199 € par mètre carré par an en Île-de-France et de 147 € dans les autres régions.