Le prix auquel vous achetez une part n'est pas décidé librement par la société de gestion : il est encadré par la réglementation, qui impose de le maintenir dans une fourchette proche de la valeur réelle du patrimoine de la SCPI. Trois notions permettent de comprendre comment ce prix est déterminé.
La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI, telle qu'estimée par des experts immobiliers indépendants, à laquelle s'ajoute la trésorerie disponible. C'est, en quelque sorte, ce que vaudrait la SCPI si l'on vendait tout son patrimoine aujourd'hui.
La valeur de reconstitution part de cette même valeur de réalisation, à laquelle s'ajoutent les frais qu'il faudrait engager pour reconstituer un patrimoine identique (frais d'acquisition, droits, commissions). Elle représente ce que coûterait, à un nouvel investisseur, la constitution d'un portefeuille équivalent à partir de zéro.
Le prix de souscription, c'est-à-dire le prix auquel vous achetez réellement vos parts, doit légalement rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de cette valeur de reconstitution.
Ces valeurs sont réévaluées sur la base d'expertises immobilières indépendantes et publiées au moins une fois par an. Concrètement, si la valeur du patrimoine immobilier progresse durablement, le prix de la part peut être revalorisé ; si elle recule, le prix doit être ajusté à la baisse au-delà d'un certain écart.