Il existe deux modèles possibles, au choix de chaque société de gestion :
Le modèle avec frais d'entrée : vous payez la commission dès la souscription. Elle se traduit par un écart entre le prix auquel vous achetez vos parts et celui auquel vous pourriez les revendre immédiatement. Plus vous conservez vos parts longtemps, plus cet écart est compensé par les loyers perçus.
Le modèle sans frais d'entrée : vous ne payez rien à l'entrée, mais des frais de gestion annuels un peu plus élevés s'appliquent, et une commission de sortie anticipée peut s'appliquer si vous revendez vos parts avant une durée minimale (en général 3 à 6 ans selon les SCPI).
Exemple : pour 10 000 € investis, le modèle avec des frais d'entrée de 10 % vous fait démarrer avec une valeur de retrait immédiate d'environ 9 000 €, compensée peu à peu par les loyers perçus. Le modèle sans frais d'entrée démarre à 10 000 € sans écart, mais avec des frais de gestion un peu plus élevés chaque année.
Sur un horizon de 10 ans, les deux modèles aboutissent à un résultat net proche : la société de gestion se rémunère simplement à des moments différents. C'est pourquoi, quel que soit le modèle, un investissement en SCPI n'est réellement intéressant que sur un horizon long, généralement 8 à 10 ans minimum.