Le TRI prend en compte tous les flux financiers sur la durée de l'investissement, incluant l'investissement initial, les revenus locatifs annuels et l'appréciation de la valeur du terrain.
Qu'est-ce que le TRI ?
Le TRI est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette de l'investissement. En d'autres termes, c'est le taux de rentabilité qui prend en compte :
L'investissement initial total (prix du terrain et frais annexes)
Les revenus locatifs annuels
L'appréciation de la valeur du terrain
La valeur de revente finale du terrain
Comment se décomposent les flux dans le calcul du TRI ?
1. L'investissement initial (Année 0)
Prix d'achat du terrain
Frais de notaire
Frais d'hypothèque
Frais d'enregistrement du bail
Frais de structure
Réserve de trésorerie
2. Les flux annuels
Chaque année, deux éléments sont pris en compte :
Le rendement locatif fixe (fermage)
L'appréciation de la valeur du terrain
3. La valeur finale (Dernière année)
Le dernier rendement locatif
La valeur finale du terrain après appréciation
Exemple concret de calcul du TRI
Prenons un exemple d'investissement avec les caractéristiques suivantes :
Investissement total : 63 000€
Dont prix du terrain : 51 848€
Rendement locatif annuel : 2 047€
Appréciation annuelle du terrain : 4%
Durée : 9 ans
Les flux se décomposent ainsi :
Année 0 (2023) : -63 000€ Année 1 (2024) : 4 121€ Année 2 (2025) : 4 204€ Année 3 (2026) : 4 291€ Année 4 (2027) : 4 380€ Année 5 (2028) : 4 474€ Année 6 (2029) : 4 571€ Année 7 (2030) : 4 672€ Année 8 (2031) : 4 777€ Année 9 (2032) : 56 733€
Le TRI de cet investissement est de 6,00%
Différence avec un simple calcul de rendement
Contrairement au rendement locatif qui ne prend en compte que les revenus annuels, le TRI intègre :
La totalité des frais initiaux
L'évolution de la valeur du terrain dans le temps
La valeur finale de revente
La temporalité des flux (notion de valeur temps de l'argent)
Points clés à retenir
Le TRI est plus complet qu'un simple calcul de rendement locatif car il prend en compte tous les flux financiers sur la durée de l'investissement.
L'appréciation du terrain contribue significativement à la performance globale de l'investissement.
Les frais initiaux (notaire, hypothèque, etc.) sont importants à prendre en compte car ils impactent directement le TRI.
La durée de l'investissement joue un rôle crucial dans le calcul du TRI.
- Investir comporte des risques -