SiftMap te permite analizar propiedades, calcular ARVs y detectar posibles compradores, todo desde tu cuenta de REISift. Esta guía te mostrará cómo obtener comparables y calcular el costo por pie cuadrado utilizando datos de ventas recientes.
Paso 1: Busca la propiedad objetivo
Inicia sesión en REISift y haz clic en SiftMap.
Utiliza la barra de búsqueda de direcciones para ingresar la dirección de la propiedad para la cual deseas obtener comparables.
Una vez que la propiedad se cargue, usa el mapa para obtener una vista visual de la ubicación.
Haz clic en “Dibujar polígono” y traza un radio alrededor de tu propiedad objetivo (aproximadamente 1 milla funciona bien).
Después de dibujar la forma, elimina la dirección de la barra de búsqueda haciendo clic en la "X". Esto te permitirá ver todas las propiedades dentro del área que seleccionaste.
Paso 2: Establece los filtros de propiedad
Para reducir las propiedades a aquellas que realmente sean comparables:
Usa los filtros de recámaras y baños para que coincidan con la propiedad objetivo (por ejemplo, máximo 4 recámaras y 3 baños).
Establece el tipo de propiedad (por ejemplo, vivienda unifamiliar).
Haz clic en Más filtros > Detalles financieros y filtra la fecha de última venta a un rango de 3 a 6 meses. Por ejemplo: del 1 de septiembre de 2024 hasta hoy.
Aplica los filtros.
Paso 3: Filtra por metros cuadrados (superficie cubierta)
Para refinar aún más los resultados:
Ve a Más filtros > Detalles de la propiedad.
Establece el rango de metros cuadrados a +/- 400 pies cuadrados respecto a tu propiedad objetivo.
Ejemplo: si tu propiedad tiene 1,500 pies cuadrados, intenta con un rango de 1,100 a 2,000 pies cuadrados.
Haz clic en Aplicar.
Ahora deberías ver una lista refinada de propiedades vendidas recientemente en la zona con atributos similares.
Paso 4: Analiza los comparables vendidos
Busca al menos tres propiedades vendidas que sean similares en tamaño, antigüedad y características.
Para cada propiedad:
Anota el precio de venta y los metros cuadrados.
Calcula el precio por pie cuadrado (Precio de venta ÷ Metros cuadrados).
Ejemplo:
Propiedad A: $333,000 ÷ 1,959 pies² = $170/pie²
Propiedad B: $415,000 ÷ 1,684 pies² = $246/pie²
Propiedad C: $472,000 ÷ 1,420 pies² = $332/pie²
Saca el promedio del precio por pie cuadrado de tus comparables.
Ejemplo: (170 + 246 + 332) ÷ 3 = aproximadamente $249/pie²
Paso 5: Calcula el ARV (Valor después de la reparación)
Multiplica el precio promedio por pie cuadrado por los metros cuadrados de tu propiedad objetivo.
Ejemplo: 1,500 pies² × $249 = $373,500 ARV
Paso 6: Calcula el precio de compra inversamente
Usa la regla del 70% para estimar un precio de compra seguro:
ARV × 0.70 – Costo estimado de rehabilitación – Comisión de venta = Precio máximo de compra
Ejemplo::
RV: $400,000
70 % del ARV: $280,000
Rehabilitación: $85,000
Comisión de venta: $10,000
→ Precio máximo de compra: $185,000
Bonus: Identifica posibles compradores potenciales
Busca indicadores de inversionistas o revendedores:
Propiedades que fueron compradas y revendidas recientemente.
Propiedades que se compraron en efectivo y ahora están nuevamente en venta.
Usa el filtro preestablecido “Reventa rápida” en SiftMap para buscar propiedades para revender.
Compara:
Precio de compra original
Precio de lista para reventa
Nombres de compradores (por ejemplo, sociedades de responsabilidad limitada como “C Proper LLC”) para identificar inversionistas activos.
💡 Consejo profesional:
Los íconos azules en el mapa indican listados activos en MLS, ideales para ver qué propiedades están buscando los compradores y a qué precio.
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