En este artículo mostramos cómo crear tus Preajustes de Filtros de Marketing Secuencial de Nicho para incluir:
Estos filtros sirven como base para que crees tus campañas de marketing. Cada vez que estés listo para lanzar una nueva campaña, puedes cambiar la lista u otros criterios de marketing.
Creación de la carpeta secuencial de nicho
Nuestro primer paso es crear una nueva carpeta para guardar los preajustes de filtros.
En la página de Registros, selecciona Filtrar registros.
Luego, selecciona Crear Nueva Carpeta.
Nombra la carpeta 00. Secuencial de Nicho y selecciona Crear Carpeta. Si deseas restringir el acceso para ciertos usuarios, puedes seleccionar usuarios o roles específicos en lugar de Todos.
Ahora que nuestra carpeta está creada, podemos comenzar a crear los preajustes.
Necesita ser omitido
El primer preajuste de filtro que vamos a crear es Necesita ser omitido. Este filtro nos mostrará los registros que nunca han sido skip traced y que no tienen números de teléfono.
Para comenzar, haz clic en Agregar nuevo bloque de filtro.
Selecciona el filtro Parámetros y otros (Params & Others) y establece Números → No y Skiptraced → No.
También queremos asegurarnos de ver únicamente los registros que no tienen estado de propiedad ni intentos de llamada.
Agrega el filtro Estado de la propiedad (Property Status) y selecciona No incluir → Cualquier estado (Do Not Include → Any Statuses).
Ahora agrega el filtro Intentos de llamada (Call Attempts) y establece un mínimo y máximo de 0.
Queremos incluir criterios de marketing específicos como nombres de listas (distressors), combinación de listas (list stacking), propietarios ausentes, etc. En este ejemplo, vamos a usar el filtro Cualquier lista (Any List) y seleccionar las listas de pre-ejecución hipotecaria, sucesiones (probate) y mora en impuestos (tax delinquent).Esto significa que enviaremos marketing a cualquier registro que esté en al menos una de estas listas.Si esta campaña es demasiado grande para manejar en este momento, puedes seleccionar solo una lista o agregar criterios como list stacking, propietario ausente o propiedad vacante.
Si estás extrayendo datos del condado y apilas nichos, etiqueta todos los datos del condado como County e incluye esta etiqueta al filtrar para cada una de estas campañas, de modo que primero hagas marketing a los registros del condado.
Luego, si combinas esto con marketing secuencial masivo (Bulk Sequential Marketing), excluye la etiqueta de County para evitar duplicaciones.
*Opcional: si estás obteniendo datos directamente del juzgado o del condado:
Etiqueta todos esos datos como Courthouse Data al momento de la carga e incluye esta etiqueta en todos tus filtros Secuenciales de Nicho (Niche Sequential Filters).
Una vez que hayas agregado todas las opciones de filtro, haz clic en Guardar nuevo (Save New).
Nombra tu preajuste 00. Necesita ser omitido y haz clic en Guardar preajuste (Save Preset).
Omitido sin números
A continuación, queremos ver qué registros ya han sido skiptraced pero aún no tienen resultados de números de teléfono, para poder hacer skip tracing en una segunda ubicación.
Desde tu filtro Necesita ser omitido, simplemente cambia Skiptraced a Sí. Luego haz clic en Guardar nuevo (Save New).
Guarda como 01. Omitido sin números.
Listo para llamar
Después de haber realizado skip tracing a todos los registros y tener resultados de números de teléfono, queremos ver cuáles cuentan con números y están listos para llamar. Usando tu preajuste 01. Omitido sin números, selecciona Números → Sí. Puedes dejar Skiptraced → Sí o desmarcarlo. Luego haz clic en Guardar nuevo (Save New) y guarda como 02. Listo para llamar.
Seguimientos 1, 2 y 3
A continuación, queremos ver qué registros necesitan un intento de seguimiento. Para ello, crearemos tres filtros de seguimiento separados: cambia los intentos de llamada a un mínimo y máximo de 1 y guarda como Seguimiento 1 (Follow-Up 1); luego establece un mínimo y máximo de 2 y guarda como Seguimiento 2 (Follow-Up 2); y finalmente, establece un mínimo y máximo de 3 y guarda como Seguimiento 3 (Follow-Up 3).
(Repite el proceso para crear Seguimiento 2 (Follow-Up 2) y Seguimiento 3 (Follow-Up 3) cambiando el mínimo y máximo de intentos de llamada y guardando cada uno como nuevo).
Necesita primer correo
Después de haber llamado a todos los registros un total de 4 veces (la llamada inicial más 3 seguimientos), queremos identificar a quienes aún no hemos contactado para enviarles correo directo.
Para el preajuste Necesita primer correo (Needs First Mail), usa tu preajuste Seguimiento 3 (Follow-Up 3) como base y cambia los intentos de llamada a un mínimo de 4. Agrega el filtro Intentos de correo directo (Direct Mail Attempts) y selecciona un mínimo y máximo de 0. En el filtro Parámetros y otros (Params and Others), selecciona Correo a propiedad vacante (Vacant Mailing) → No, para no gastar presupuesto enviando correspondencia a casas vacías.
Nota: Cualquier registro con Vacant Mailing → Sí puede ser skip traced en otra ubicación o Deep Prospected.
Guarda como 06. Necesita primer correo (Needs First Mail).
Correo mensual
Para todos aquellos a quienes aún no hemos logrado contactar, queremos enviarles correo mensual. Aquí puedes decidir el número máximo de veces que deseas enviar correspondencia. En este ejemplo, se muestra un máximo de 12 envíos, lo que significa que recibirán un correo directo una vez al mes durante un año.
Los pasos a continuación explican cómo configurar el filtro de correo directo mensual si estás enviando correspondencia a través de REISift. Si realizas los envíos fuera de REISift, deberás llevar el control de tus envíos utilizando etiquetas (tags) en lugar de la fecha del último correo directo. En este caso, deberás etiquetar por mes y año, e incluir la etiqueta del mes anterior para identificar quién necesita recibir el siguiente envío. Consulta un ejemplo de envío fuera de REISift aquí.
Usando tu filtro Necesita primer correo (Needs First Mail), cambia los Intentos de correo directo (Direct Mail Attempts) a un mínimo de 1 y un máximo de 12 (o el número de veces que desees enviar).
Agrega el filtro Último correo directo (Last Direct Mailed) y selecciona la opción Anterior a la fecha (Prior to Date), luego elige 72 meses antes del mes actual.
A continuación, agrega el filtro Todas las etiquetas (All Tags) y selecciona No incluir (Do Not Include) y Correo devuelto (Return Mail). Guarda como 07. Correo mensual (Mail Monthly).
*Nota: cualquier opción de filtro en azul significa que está siendo incluida, mientras que cualquier opción de filtro en rojo indica que está siendo excluida.
Correo a propiedad vacante → Prospección profunda (DP)
Para todos aquellos registros a los que no pudimos contactar por teléfono y no fue posible enviar correo debido a una dirección vacante, queremos realizar skip tracing en otra ubicación para intentar obtener números adicionales y hacer algunos intentos de llamada, o bien, realizar una prospección profunda (Deep Prospect).
Para este preajuste de filtro, incluye las listas y cualquier otro criterio de marketing que estés utilizando. Agrega el filtro Estado del teléfono (Phone Status) y selecciona No incluir (Do Not Include), luego marca las opciones Correcto (Correct), Correcto DNC (Correct DNC) y la opción Al menos un teléfono (At Least One Phone). Agrega el filtro Estado de la propiedad (Property Status) y selecciona No incluir (Do Not Include) y Cualquier estado (Any Status). Incluye el filtro Intentos de llamada (Call Attempts) y establece un mínimo de 4. Agrega el bloque de filtro Parámetros y otros (Params & Others) y selecciona Correo a propiedad vacante (Vacant Mailing) → No.
Guarda como 08. Correo a propiedad vacante → DP (Vacant Mailing → DP).
Correo devuelto → Prospección profunda (DP)
En este filtro queremos ver los registros para los cuales hemos recibido correo devuelto, con el fin de realizar una prospección profunda (Deep Prospect). Usando el preajuste Correo a propiedad vacante (Vacant Mailing), elimina el bloque de filtro Parámetros y otros (Params & Others). Selecciona el filtro Todas las etiquetas (All Tags) e incluye Correo devuelto (Return Mail). Guarda como 09. Correo devuelto → DP (Return Mail → DP).
Sin respuesta por correo directo (DM) → Prospección profunda (DP)
Ahora queremos ver los registros a los que no hemos podido contactar ni por teléfono ni por correo, para realizar una investigación más profunda (Deep Prospect) y determinar si podemos obtener números adicionales del propietario o, en su caso, contactar a sus familiares.
Para este filtro, incluye las listas y cualquier otro criterio de marketing que estés utilizando. Selecciona el filtro Estado del teléfono (Phone Status) y elige No incluir (Do Not Include), luego marca Correcto (Correct) y Correcto DNC (Correct DNC) con la opción Al menos un teléfono (At Least One Phone). Selecciona No incluir (Do Not Include) y Cualquier estado (Any Property Status) en el filtro Estado de la propiedad (Property Status). En el filtro Intentos de correo directo (Direct Mail Attempts), establece un rango de 6 a 12 (o el número máximo de envíos que decidas). Finalmente, en el filtro Intentos de llamada (Call Attempts), establece un mínimo de 4.
Guarda como 10. Sin respuesta DM → DP (No Response DM → DP).
No interesado trimestral (Qrtly)
Este filtro nos muestra los registros que se marcaron como no interesados durante el trimestre anterior, para poder hacerles seguimiento y verificar si su situación ha cambiado.
Selecciona el filtro Estado de la propiedad (Property Status) e incluye No interesado (Not Interested). Luego, selecciona el filtro Campo de última actualización (Last Updated Field Filter) y elige Estado (Status) como campo. En Fecha de última actualización (Last Updated Date), selecciona Anterior a (Prior to) e ingresa 72 meses antes del trimestre actual (Prior to Quarter).
Guarda como 11. No interesado trimestral (Not Interested Qrtly).
*Nota: Si descubres que muchos de los registros ya se han vendido cuando vuelves a contactarlos, puedes ajustar el intervalo de seguimiento a cada 60 días aproximadamente, en lugar de hacerlo cada trimestre (90 días).
Preguntas frecuentes (FAQ)
Cuando vuelvo a abrir el filtro, “No incluir” cambia a “Incluir”. ¿Por qué sucede esto?
“Incluir” es la opción predeterminada al agregar nuevos elementos al filtro. Cuando abres un preajuste guardado, verás que aparece “Incluir”; sin embargo, si seleccionaste “No incluir” al guardarlo, esas opciones seguirán estando excluidas. Cualquier opción en azul significa que está siendo incluida, y cualquier opción en rojo significa que está siendo excluida.
Envió mi correo fuera de REISift, ¿cómo puedo registrar mis intentos de envío y la fecha del último correo?
Si estás enviando correo fuera de REISift, deberás incrementar manualmente tus intentos de correo después de exportar los registros. Selecciona todos los registros, luego ve a Administrar (Manage) → Actualizar intentos (Update Attempts). Haz clic en el signo de más (+) en la opción Intentos de correo directo (Direct Mail Attempts) y agrega 1 intento, luego haz clic en Actualizar (Update).
También deberás agregar etiquetas (tags) para llevar el control de cuándo realizaste el último envío. Selecciona los registros, ve a Administrar (Manage) y luego a Agregar etiquetas (Add Tags). Agrega una etiqueta con el formato DM MM/AAAA (por ejemplo, DM 10/2025). Cuando envíes correos de seguimiento, incluye la etiqueta del mes anterior y excluye la del mes actual.
Consulta un ejemplo de cómo realizar envíos fuera de REISift aquí.
Quiero hacer una versión modificada de Niche Sequential y solo hacer llamadas en frío o solo enviar correo. ¿Funcionará eso?
Aunque aún podrías obtener algunos prospectos, para obtener mejores resultados te recomendamos hacer marketing a través de múltiples canales: llama, deja un mensaje de voz y envía un mensaje de texto a quienes no hayas podido contactar. Luego, envía correo directo si no logras comunicarte con ellos por teléfono.
¿Es esto lo mismo que el Desafío First to Market (FTM)?
No. En el desafío First to Market (FTM) estarás enviando correo, haciendo llamadas y mandando SMS tan pronto como el registro ingrese (extrayendo datos diariamente o semanalmente, y normalmente aplicado a información del juzgado o del condado donde hay un conjunto más pequeño de registros). Niche Sequential, en cambio, comienza con el canal de marketing más económico (llamadas en frío y mensajes de seguimiento por SMS) y solo pasa a un canal más costoso (correo directo) si no logras contactar por teléfono. Si deseas enviar correo al mismo tiempo, puedes hacerlo ajustando tus filtros de correo directo para que no incluyan intentos de llamada.
¿Puedo usar un marcador masivo (bulk dialer) para Niche Sequential?
Sí puedes, pero realmente depende del tipo de registros que estés llamando y de la cantidad. Para casos de sucesiones (Probate), probablemente sea mejor llamar manualmente (click to call), ya que puedes recopilar información de los herederos y familiares, etiquetar los números y tomar notas detalladas, todo dentro de REISift.
Si estás realizando una campaña masiva para violaciones de código o morosidad de impuestos y tienes miles de registros, entonces sí podrías usar un marcador multilínea (multi-line dialer).
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