O SiftMap permite que você analise propriedades, calcule o ARV e identifique compradores em potencial — tudo dentro da sua conta REISift. Este guia mostra passo a passo como fazer comparativos e calcular o custo por metro quadrado usando dados de vendas recentes.
Etapa 1: Pesquise a Propriedade-Alvo
Faça login no REISift e clique em SiftMap.
Use a barra de busca de endereço para digitar o endereço da propriedade que você deseja usar para análise de comparáveis.
Depois que a propriedade for carregada, use o mapa para visualizar a localização.
Clique em Desenhar Polígono e trace um raio ao redor da sua propriedade-alvo (um raio de aproximadamente 1,5 km funciona bem).
Após desenhar a área, remova o endereço da barra de busca clicando no "X". Isso permite que você visualize todas as propriedades dentro da área selecionada.
Etapa 2: Defina os Filtros da Propriedade
Para filtrar apenas as propriedades realmente comparáveis:
Use os filtros de Quartos/Banheiros para corresponder à propriedade-alvo (por exemplo, no máximo 4 quartos e 3 banheiros).
Defina o Tipo de Propriedade (por exemplo, Residência Unifamiliar).
Clique em Mais Filtros > Detalhes Financeiros e filtre a Data da Última Venda para um intervalo de 3 a 6 meses. Por exemplo: 1º de setembro de 2024 até hoje.
Aplique os filtros.
Etapa 3: Filtrar por Metragem Quadrada
Para refinar ainda mais os resultados:
Vá em Mais Filtros > Detalhes da Propriedade.
Defina a faixa de metragem quadrada para ser +/- 400 pés² em relação à sua propriedade-alvo.
Exemplo: se sua propriedade tem 1.500 pés², use uma faixa de 1.100 a 2.000 pés².
Clique em Aplicar.
Agora você verá uma lista refinada de propriedades vendidas recentemente na área com atributos semelhantes.
Etapa 4: Analise os Comparáveis Vendidos
Procure por pelo menos três propriedades vendidas que sejam semelhantes em tamanho, idade e características.
Para cada propriedade:
Anote o preço de venda e a metragem quadrada.
Calcule o preço por pé² (Preço de Venda ÷ Metragem Quadrada).
Exemplo:
Propriedade A: US$ 333.000 ÷ 1.959 pés² = US$ 170/pé²
Propriedade B: US$ 415.000 ÷ 1.684 pés² = US$ 246/pé²
Propriedade C: US$ 472.000 ÷ 1.420 pés² = US$ 332/pé²
Calcule a média do preço por pé² dos seus comparáveis.
Exemplo: (170 + 246 + 332) ÷ 3 = ~US$ 249/pé²
Etapa 5: Calcular o ARV (Valor Pós-Reforma)
Multiplique a média do preço por pé² pela metragem da sua propriedade-alvo.
Exemplo: 1.500 pés² × US$ 249 = US$ 373.500 de ARV (Valor Pós-Reforma)
Etapa 6: Calcule o Preço de Compra Ideal (Reverse Engineering)
Use a regra dos 70% para estimar um preço de compra seguro:
ARV × 0,70 – Reforma Estimada – Taxa de Revenda = Preço Máximo de Compra
Exemplo:
ARV: US$ 400.000
70% do ARV: US$ 280.000
Reforma: US$ 85.000
Taxa de Revenda: US$ 10.000
→ Preço Máximo de Compra: US$ 185.000
Bônus: Identifique Compradores em Potencial
Procure por sinais de investidores/reformadores:
Propriedades que foram compradas e revendidas recentemente.
Propriedades adquiridas à vista e que agora estão listadas novamente.
Use o filtro pré-definido “Revenda Rápida” no SiftMap para encontrar possíveis flips.
Compare:
Preço original de compra
Preço de revenda listado
Nome dos compradores (ex.: LLCs como “C Proper LLC”) para identificar investidores ativos.
💡 Dica Ninja:
Os ícones azuis no mapa indicam imóveis ativos na MLS — uma ótima forma de visualizar o que os compradores estão buscando e em qual faixa de preço.
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