Neste artigo, mostramos como criar seus Presets de Filtros de Marketing Sequencial de Nicho para incluir:
Esses filtros servem como base para você criar suas campanhas de marketing. Sempre que estiver pronta para iniciar uma nova campanha, você pode trocar a lista ou outros critérios de marketing.
Criando a Pasta Sequencial de Nicho
Nosso primeiro passo é criar uma nova pasta para salvar os presets de filtro.
Na página Registros, selecione Filtrar Registros.
Em seguida, clique em Criar Nova Pasta.
Dê o nome à pasta 00. Niche Sequential e selecione Criar Pasta. Se quiser restringir o acesso a determinados usuários, você pode selecionar usuários ou funções específicas em vez de Todos.
Agora que nossa pasta foi criada, podemos começar a criar os presets.
Precisa Pular
O primeiro preset de filtro que vamos criar é Precisa Pular. Esse filtro mostrará os registros que nunca foram skip traced e que não possuem números de telefone.
Para começar, clique em Adicionar Novo Bloco de Filtro.
Selecione o filtro Parâmetros e Outros e defina Números → Não e Skiptraced → Não.
Também queremos garantir que estamos vendo apenas registros que não possuem status de propriedade e nenhuma tentativa de ligação.
Adicione o filtro Status da Propriedade e selecione Não Incluir → Qualquer Status.
Em seguida, adicione o filtro Tentativas de Ligação e defina a quantidade mínima e máxima como 0.
Devemos incluir quaisquer critérios específicos de marketing, como nomes de listas (distressors), empilhamento de listas (list stacking), proprietário ausente (absentee owner), etc. Neste exemplo, vamos usar o filtro Qualquer Lista e selecionar as listas de pré-execução hipotecária, inventário (probate) e inadimplência de impostos.
Isso significa que faremos marketing para quaisquer registros que estejam em pelo menos uma dessas listas. Se essa campanha estiver muito grande para você realizar neste momento, é possível selecionar apenas uma lista ou adicionar filtros adicionais, como list stacking, absentee owner ou propriedade vaga.
Se você estiver extraindo dados do condado (county data) e usando stacked niche, marque todos os dados do condado com a tag County e inclua essa tag ao filtrar para cada uma dessas campanhas, garantindo que você esteja fazendo marketing para os registros do condado primeiro. Depois, se estiver combinando isso com Bulk Sequential Marketing, exclua a tag County Data para evitar sobreposição.
*Opcional, se você estiver extraindo dados do tribunal ou diretamente do condado:
Marque todos os dados do condado/tribunal com a tag “Courthouse Data” ao fazer o upload e inclua essa tag em todos os seus filtros de Niche Sequential:
Depois que todas as opções de filtro forem adicionadas, clique em Salvar Novo.
Dê o nome ao seu preset 00. Precisa Pular e clique em Salvar Preset.
Pulado Sem Números
Em seguida, queremos ver quais registros já foram skip traced, mas ainda não possuem resultados de número de telefone — assim poderemos realizar o skip trace em um segundo local.
A partir do seu filtro Precisa Pular, basta alterar Skiptraced para Sim. Em seguida, clique em Salvar Novo.
Salve como 01. Pulado Sem Números.
Pronto para Ligar
Depois de termos feito o skip trace de todos os registros e obtido resultados de números de telefone, queremos ver quais possuem números e estão prontos para ligar. Usando o seu preset Pulado Sem Números, selecione Números → Sim. Você pode deixar Skiptraced como Sim ou desmarcar essa opção. Em seguida, clique em Salvar Novo e salve como 02. Pronto para Ligar.
Acompanhar 1, 2, 3
Em seguida, queremos ver quais registros precisam de uma tentativa de acompanhamento. Aqui, vamos criar 3 filtros de acompanhamento separados, alterando as tentativas de ligação para mínimo e máximo igual a 1, salvando como Acompanhar 1, depois mínimo e máximo igual a 2, salvando como Acompanhar 2, e por fim mínimo e máximo igual a 3, salvando como Acompanhar 3.
(Repita para criar Acompanhar 2 e Acompanhar 3, alterando o mínimo e o máximo das tentativas de ligação e salvando como novos.)
Precisa do 1º Envio
Depois de termos feito ligações para todos os registros em um total de 4 tentativas (a inicial e 3 acompanhamentos), queremos ver quem ainda não conseguimos contatar e enviar correspondência direta (direct mail).
Para o Preset Precisa do 1º Envio, use o seu Preset Acompanhar 3 como base e altere as Tentativas de Ligação para um mínimo de 4. Adicione o filtro Tentativas de Correspondência Direta e selecione o mínimo e o máximo como 0. Em Parâmetros e Outros, selecione Correspondência de Imóvel Vago → Não, para não desperdiçar verba de marketing enviando correspondência para uma casa vazia.
Observação: qualquer registro com Correspondência de Imóvel Vago → Sim pode ser skip traced em outro local ou Deep Prospected.
Salve como 06. Precisa do 1º Envio.
Enviar Mensalmente
Para todos aqueles que ainda não conseguimos contatar, queremos enviar correspondência mensalmente. Aqui, você pode decidir o número máximo de vezes que deseja enviar. Neste exemplo, estamos mostrando o envio máximo de 12 vezes, para que o destinatário receba uma correspondência por mês durante um ano.
As etapas abaixo mostram como configurar o filtro de Correspondência Direta Mensal se você estiver enviando por meio do REISift. Se estiver enviando fora do REISift, será necessário acompanhar seus envios usando tags, em vez da data do último envio direto. Se estiver enviando mensalmente, marque as correspondências com a tag do mês e do ano e inclua a tag do mês anterior para identificar quem precisa receber o próximo envio. Veja um exemplo de envio fora do REISift aqui.
Usando o seu filtro Precisa do 1º Envio, altere as Tentativas de Correspondência Direta para um mínimo de 1 e máximo de 12 (ou quantas vezes desejar enviar).
Adicione o filtro Último Envio Direto e selecione a opção Anterior à Data, depois 72 meses antes do mês atual.
Em seguida, adicione o filtro Todas as Tags e selecione Não Incluir e Correspondência Devolvida. Salve como 07. Enviar Mensalmente.
*Observação: qualquer opção de filtro em azul significa que está sendo incluída.
Qualquer opção de filtro em vermelho significa que está sendo excluída.
Correspondência de Imóvel Vago → Deep Prospect (DP)
Para todos aqueles que não conseguimos contatar por telefone e que não puderam receber correspondência devido a um endereço de correspondência vazio, queremos realizar um novo skip trace em outro local para tentar obter números adicionais e fazer algumas tentativas de ligação, ou então realizar um Deep Prospect.
Para este preset de filtro, inclua as listas e quaisquer outros critérios de marketing que você esteja utilizando. Adicione o filtro Status do Telefone e selecione Não Incluir, depois marque as opções Correto, Correto DNC e Pelo Menos Um Telefone. Adicione o filtro Status da Propriedade e selecione Não Incluir → Qualquer Status. Inclua o filtro Tentativas de Ligação e defina o mínimo como 4. Adicione o bloco de filtro Parâmetros e Outros e selecione Correspondência de Imóvel Vago → Não.
Salve como 08. Correspondência de Imóvel Vago → DP.
Correspondência Devolvida → Deep Prospect (DP)
Neste filtro, queremos ver os registros para os quais recebemos correspondência devolvida, para que possamos realizar o Deep Prospect. Usando o preset Correspondência de Imóvel Vago, remova o bloco de filtro Parâmetros e Outros. Selecione o filtro Todas as Tags e inclua Correspondência Devolvida. Salve como 09. Correspondência Devolvida → DP.
Sem Resposta Correspondência Direta (DM) → Deep Prospect (DP)
Agora queremos ver os registros que não conseguimos contatar nem por telefone nem por correspondência, para que possamos fazer uma pesquisa mais aprofundada e tentar obter números adicionais do proprietário ou entrar em contato com parentes.
Para este filtro, inclua as listas e quaisquer outros critérios de marketing que você estiver utilizando. Selecione o filtro Status do Telefone e marque Não Incluir, depois selecione Correto e Correto DNC (Pelo Menos Um Telefone). Selecione também Não Incluir → Qualquer Status da Propriedade. Defina as Tentativas de Correspondência Direta entre 6 e 12 (ou quantas tentativas máximas você decidir realizar) e defina as Tentativas de Ligação com um mínimo de 4. Salve como 10. Sem Resposta DM → DP.
Não Interessado Trimestral (Qrtly)
Este filtro mostra quais registros se tornaram não interessados durante o trimestre anterior, para que possamos fazer um acompanhamento e verificar se a situação deles mudou.
Selecione o filtro Status da Propriedade e inclua Não Interessado. Em seguida, selecione o filtro Campo de Última Atualização e escolha Status como o campo. Em Data da Última Atualização, selecione Anterior a e insira 72 meses antes do trimestre atual.
Salve como 11. Não Interessado Trimestral (Qrtly).
*Observação: se você perceber que muitos dos registros já foram vendidos quando fizer o novo contato, pode ajustar o período de acompanhamento para a cada 60 dias, em vez de a cada trimestre (90 dias).
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quando abro o filtro novamente, a opção “Não Incluir” muda para “Incluir”. Por que isso acontece?
“Incluir” é a opção padrão ao adicionar novos itens ao filtro. Quando você abre um preset salvo, verá “Incluir” listado; no entanto, se você tiver selecionado “Não Incluir” ao salvar, essas opções continuarão sendo excluídas. Qualquer opção exibida em azul significa que está sendo incluída, e qualquer opção exibida em vermelho significa que está sendo excluída.
Eu envio correspondência fora do REISift. Como acompanho minhas tentativas de envio e a data do último envio?
Se você estiver enviando correspondência fora do REISift, será necessário incrementar manualmente suas tentativas de envio após exportar os registros. Selecione todos os registros e vá em Gerenciar → Atualizar Tentativas. Clique no sinal de “+” na opção Tentativas de Correspondência Direta e adicione 1 tentativa, depois clique em Atualizar.
Você também vai querer adicionar tags para acompanhar quando foi o seu último envio. Selecione os registros, vá em Gerenciar → Adicionar Tags e adicione uma tag no formato DM MM/AAAA. Quando fizer envios de acompanhamento, inclua a tag do mês anterior e exclua a do mês atual.
Veja um exemplo de envio fora do REISift aqui.
Quero fazer uma versão modificada do Niche Sequential e apenas fazer ligações frias ou apenas enviar correspondência. Isso funciona?
Embora você ainda possa conseguir alguns leads, para obter os melhores resultados recomendamos fazer marketing em vários canais: ligue, deixe uma mensagem de voz e envie uma mensagem de texto para quem você ainda não conseguiu contato. Em seguida, envie correspondência direta (direct mail) se não conseguir entrar em contato por telefone.
Isso é o mesmo que o Desafio First to Market (FTM)?
Não. No desafio First to Market (FTM), você fará envios de correspondência, ligações e envio de SMS assim que o registro for inserido no sistema (extraindo dados diariamente ou semanalmente, geralmente aplicados a dados de tribunais ou condados, onde há um conjunto menor de registros). O Niche Sequential começa com o canal de marketing mais barato, primeiro fazendo ligações frias (Cold Calling) e enviando mensagens de acompanhamento (SMS), e só avança para um canal mais caro — Correspondência Direta (Direct Mail) — se você não conseguir contato por telefone. Se desejar enviar correspondência ao mesmo tempo, é possível fazer isso ajustando seus filtros de correspondência direta para que não incluam tentativas de ligação.
Posso usar um discador em massa (bulk dialer) no Niche Sequential?
Você pode, mas isso realmente depende dos tipos de registros que está ligando e da quantidade. Para Inventário (Probate), provavelmente é melhor clicar para ligar (click to call), pois assim você pode coletar informações sobre herdeiros e parentes, marcar os números, adicionar tags e fazer anotações detalhadas — tudo dentro do REISift.
Se você estiver fazendo uma campanha em massa para violações de código (code violations) ou inadimplência de impostos (tax delinquent) e tiver milhares de registros, então pode usar um discador multilinha (multi-line dialer).
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