En las campañas de CETES Inmobiliarios de Capital de Inverater verás dos indicadores de Tasa Interna de Retorno (TIR):
Término | Definición | Uso principal |
TIR estimada | Proyección base de rentabilidad que el fideicomiso espera alcanzar si se cumplen los supuestos de ventas, costos y plazos del proyecto. | Sirve como referencia de utildades probables. |
TIR mínima | Cálculo conservador que aplica un recorte a la plusvalía, un aumento de costos y/o un alargamiento de plazos para reflejar un escenario con contratiempos razonables. | Funciona como “piso” de utilidades para evaluar el riesgo. |
¿Cómo se calculan?
Flujos de caja del proyecto
Aportación de capital, calendario de construcción y calendario de ventas.
Supuestos de costos
Costos directos + indirectos del desarrollador, más una reserva de contingencia.
Horizonte temporal
Plazo de construcción y comercialización (afecta los flujos y el descuento).
• TIR estimada usa el cronograma y los precios de venta base.
• TIR mínima ajusta esos supuestos: precios de venta inferiores, costos superiores y cierre más lento.
Construir y vender más rápido eleva la TIR anual, mientras que retrasos la reducen.
¿Dónde la encuentras en la plataforma?
Tarjeta de campaña en catálogo: aparece la TIR estimada (anual o total según el tipo de CETE).
Ficha de análisis en campaña: incluye ambas TIR (mínima y estimada) y sus equivalentes anuales.
Ejemplo ilustrativo
Inversión: $50 000 MXN
TIR estimada total: 42 % → capital + $21 000 MXN de utilidad al cierre.
TIR mínima total: 28 % → capital + $14 000 MXN de utilidad si las ventas fueran más lentas y los costos 10 % mayores.
Esto significa que, bajo el escenario base, esperas 42 % de retorno; en el peor escenario razonable contemplado por Inverater, obtendrías 28 %.
Preguntas frecuentes rápidas
¿Puede la TIR real ser menor que la mínima?
Sí, aunque es poco común. Solo ocurriría si los costos o los tiempos se desvían mucho más de lo prudente.
¿Qué pasa si la TIR final supera la estimada?
Se reparte el excedente entre los inversionistas y, si corresponde, se aplica la comisión de éxito únicamente sobre ese extra.
¿La TIR mínima cambia durante la obra?
Solo si los supuestos cambian de forma material; cualquier ajuste se te notificará en tu panel.
En síntesis
TIR estimada = referencia de utilidades esperado.
TIR mínima = piso conservador para evaluar el riesgo.
Compara ambos valores junto con la plusvalía, el plazo de retorno y la permanencia mínima para tomar decisiones alineadas con tu tolerancia al riesgo y horizonte de inversión.