📌 En bref : si vous travaillez depuis chez vous, vous pouvez déduire une partie de vos frais de logement comme frais professionnels. Mais il y a un revers important. Lorsque vous vendrez votre logement, vous devrez peut-être payer des impôts sur une partie du bénéfice. Cet article explique clairement les deux aspects.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. En cas de doute, posez votre question à votre Coach Fiscal.
Cet article explique comment calculer votre part professionnelle, quels frais sont déductibles, comment traiter la répartition terrain/bâtiment pour les amortissements, et quelles conséquences fiscales attendent en cas de plus-value lors de la vente.
💡 Comment calculer la partie professionnelle ?
C'est simple : divisez la surface de votre bureau par la surface totale de votre logement.
Exemple : votre logement fait 100 m² et votre pièce bureau fait 12 m² → usage professionnel = 12%.
L'espace doit être utilisé exclusivement et en permanence pour le travail. Un bureau dédié convient parfaitement, mais un coin de votre salon sera beaucoup plus difficile à justifier. Le fisc accepte généralement entre 10% et 25%. Conservez un plan avec les mesures au cas où on vous le demanderait.
📋 Quels frais pouvez-vous déduire ?
Appliquez votre pourcentage professionnel à ces frais :
Intérêts hypothécaires (uniquement la partie intérêts, pas le remboursement du capital)
Précompte immobilier
Assurance habitation
Chauffage, électricité et eau
Frais de rénovation et d'entretien
Amortissement du bâtiment (expliqué ci-dessous)
⚠️ Tu ne peux pas déduire un loyer sur ton propre logement. Tu es à la fois propriétaire et occupant, tu ne peux donc pas te facturer un loyer à toi-même. Seuls les propriétaires peuvent utiliser cette déduction.
🏗️ Terrain vs bâtiment : pourquoi c'est important
Quand vous achetez un logement, vous achetez à la fois le terrain et le bâtiment. Le terrain ne peut pas être amorti, seulement le bâtiment. C'est pourquoi vous devez savoir quelle partie de votre prix d'achat correspond uniquement au bâtiment.
Le bâtiment est généralement amorti sur 33 ans (environ 3% par an). Vous pouvez trouver la répartition terrain/bâtiment dans votre acte notarié, ou l'estimer en utilisant les valeurs cadastrales officielles.
💡 Exemple : ton bâtiment vaut €300.000 et tu l'utilises à 10% à titre professionnel. Chaque année tu peux déduire : €300.000 ÷ 33 × 10% = €909 d'amortissement.
⚠️ Le revers : plus-value lors de la vente
Voici ce que beaucoup de personnes ne savent pas. Dès que vous commencez à déduire des frais de logement comme frais professionnels, la partie professionnelle de votre logement devient techniquement partie de votre activité. Lors de la vente, le bénéfice sur cette partie est imposable.
Utilisé professionnellement pendant plus de 5 ans : vous payez 16,5% d'impôt sur le bénéfice.
Utilisé professionnellement pendant moins de 5 ans : imposé à votre taux d'imposition ordinaire (jusqu'à 50%).
🚨 Avant de vendre un logement que tu as utilisé partiellement pour le travail, consulte toujours ton comptable au préalable. La facture fiscale peut être significative et dépend du montant des amortissements que tu as déduits.
💡 Pouvez-vous éviter cet impôt ?
Oui. Si vous cessez d'utiliser l'espace à titre professionnel bien avant la vente, et que la vente n'est pas directement liée à la cessation de votre activité, vous pouvez éviter l'impôt. Il n'y a pas de délai fixe, mais plus l'écart entre l'arrêt de l'usage professionnel et la vente est long, plus vous êtes en sécurité.
C'est un domaine complexe, alors parlez-en à votre comptable avant de prendre toute décision.
Envie d'en savoir plus ? Participez à notre prochain webinaire "Bien déduire : Les dépenses professionnelles à ne pas oublier", animé par l'un de nos coaches fiscaux pour répondre à vos questions en direct.
À retenir
Vous pouvez déduire la part professionnelle de vos frais de logement en divisant la surface de votre bureau par la surface totale de votre logement.
Les frais déductibles comprennent les intérêts hypothécaires, le précompte immobilier, l'assurance, les charges, l'entretien et l'amortissement du bâtiment.
Seul le bâtiment peut être amorti (généralement sur 33 ans à 3% par an), pas le terrain.
En cas de vente, la plus-value sur la partie professionnelle est imposable : 16,5% après plus de 5 ans d'usage professionnel, ou jusqu'à 50% si moins de 5 ans.
Cesser l'usage professionnel bien avant la vente, sans lien direct avec l'arrêt de votre activité, peut vous permettre d'éviter cet impôt sur la plus-value.
Une question ? Contactez-nous via le chat ou par email à support@accountable.eu, on est là pour vous aider.