Als je werken uitvoert aan een gebouw voor een zakelijke klant, hoef je soms helemaal geen btw aan te rekenen. Je klant geeft de btw zelf aan en trekt ze zelf af. Dit heet het btw-medecontractantstelsel (in het Frans: cocontractant TVA), en het is verplicht van zodra aan de voorwaarden voldaan is. In dit artikel lees je ook wat kwalificeert als werken in onroerende staat, hoe je omgaat met gemengd gebruikte gebouwen en ketens van onderaanneming, wat je op je factuur vermeldt, en hoe je dit toepast in Accountable.
In een oogopslag:
✅ Van toepassing op werken aan onroerend goed, tussen twee btw-plichtigen, voor beroepsmatig gebruik
✅ De aannemer rekent 0% btw aan, de klant geeft de btw zelf aan en trekt ze meteen weer af (een "nuloperatie")
✅ Verplicht, niet optioneel, van zodra aan de voorwaarden voldaan is
🏗️ In een keten van onderaanneming telt enkel de hoedanigheid van je rechtstreekse klant, niet het uiteindelijke gebruik van het gebouw
🚫 Niet combineerbaar met het verlaagd btw-tarief van 6%
📜 Vereist een specifieke wettelijke vermelding op de factuur
Dit artikel biedt algemene informatie en is geen persoonlijk fiscaal advies. Vraag het bij twijfel aan je belastingcoach.
💡 Wat is het btw-medecontractantstelsel?
Normaal gezien reken je als btw-plichtige in België btw aan op je facturen, en recupereert je klant die (als hij daar recht op heeft) via zijn eigen btw-aangifte.
Voor werken aan onroerend goed slaat de wetgeving die heen-en-weerbeweging over. De aannemer rekent helemaal geen btw aan. In plaats daarvan geeft de klant (de "medecontractant") de verschuldigde btw zelf aan in zijn periodieke btw-aangifte en trekt ze in diezelfde aangifte ook meteen weer af, als hij daar recht op heeft. Omdat beide bewegingen in dezelfde aangifte gebeuren, is dit meestal een nuloperatie: er wisselt in de praktijk geen btw van eigenaar.
Dit staat ook bekend als de verlegging van heffing voor werken in onroerende staat.
Het is niet optioneel als aan onderstaande voorwaarden voldaan is, ben je verplicht dit toe te passen.
✅ Wanneer is het stelsel van toepassing? Drie voorwaarden
Alle drie de volgende voorwaarden moeten vervuld zijn opdat de verlegging van heffing van toepassing is:
De werken kwalificeren als "werken in onroerende staat".
→ Zie de volgende sectie voor wat hieronder valt.Het gebouw wordt voor beroepsdoeleinden gebruikt, geheel of gedeeltelijk.
→ Een bedrijfsgebouw komt in aanmerking, maar ook een privéwoning die gedeeltelijk als kantoor of winkelruimte wordt ingericht.
Uitzondering bij een keten van onderaanneming: alleen de hoedanigheid van je rechtstreekse klant telt, niet het eindgebruik van het gebouw.Zowel jij als je klant zijn btw-plichtig en dienen periodieke btw-aangiften in.
→ Als je klant vrijgesteld is (bv. onder de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen, of een particulier), is de verlegging van heffing niet van toepassing. Dan factureer je met gewone btw.
ℹ️ Het stelsel is van toepassing ongeacht waarvoor de klant de verlegde btw gebruikt zolang hij maar een belastingplichtige is die periodieke aangiften indient.
Het stelsel is enkel niet van toepassing als het gebouw uitsluitend voor privédoeleinden van een btw-plichtige natuurlijke persoon wordt gebruikt.
🧱 Wat valt onder "werken in onroerende staat"?
De juridische term omvat het bouwen, verbouwen, afwerken, inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen of afbreken, geheel of gedeeltelijk, van iets dat uit zijn aard onroerend is, plus het leveren en zodanig aanbrengen van een roerend goed dat het onroerend wordt (bv. een ingebouwde keuken).
Doorgaans inbegrepen: | Niet inbegrepen: | |
|
|
Je belastingcoach helpt je graag om dit na te kijken.
🚫 Het btw-tarief van 6% en het medecontractantstelsel zijn niet combineerbaar
Als de werken in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief van 6% (renovatie van een privéwoning ouder dan 10 jaar), kan je de btw niet ook nog verleggen. Beide regimes sluiten elkaar uit, verlegging van heffing is enkel van toepassing aan het normale tarief van 21% op onroerend goed voor beroepsmatig gebruik.
Wil je de volledige uitleg over wanneer het 6%-tarief van toepassing is? Bekijk het artikel "🛠️ Het juiste btw-tarief van 6% toepassen als zelfstandige in de bouw" in ons Help Center.
🏠 Gemengd gebruikte gebouwen: de factuur opsplitsen
Als een gebouw deels beroepsmatig en deels privé gebruikt wordt, kan je het medecontractantstelsel nog steeds toepassen, maar enkel op het beroepsmatige deel. Je moet de factuur opsplitsen in twee delen:
Het beroepsmatige deel → gefactureerd met 0% btw onder het medecontractantstelsel.
Het privédeel → gefactureerd met gewone btw, zoals gebruikelijk.
Voorbeeld 1: 100% beroepsmatig gebruik
Een schilder schildert een kantoor dat uitsluitend voor een zelfstandige activiteit wordt gebruikt. Totale kost: €10.000. De schilder factureert het volledige bedrag van €10.000 met 0% btw onder het medecontractantstelsel.
De klant geeft de btw zelf aan en trekt ze meteen weer af in zijn eigen aangifte, een nuloperatie, zonder dat er btw voorgefinancierd moet worden.
Voorbeeld 2: gemengd gebruik (25% beroepsmatig / 75% privé)
Diezelfde schilder schildert ook de rest van het huis. Van de €10.000 totaal heeft €2.500 betrekking op het kantoor en €7.500 op de privéwoonruimte.
€2.500 → gefactureerd onder het medecontractantstelsel (0% btw, klant geeft zelf aan)
€7.500 + 21% btw = €9.075 → normaal gefactureerd voor het privédeel. Deze btw is niet recupereerbaar.
🏗️ Ketens van onderaanneming: wat als jij niet aan de eindklant factureert?
Een veelvoorkomende bron van verwarring: wat als je onderaannemer bent, en het bedrijf dat je factureert het gebouw niet zelf gebruikt? Het kan zijn dat het de werken doorverkoopt als deel van zijn eigen contract met een particuliere eigenaar.
De vuistregel: op elke schakel van de keten telt enkel de hoedanigheid van de persoon die je rechtstreeks factureert, niet waarvoor het gebouw uiteindelijk gebruikt zal worden. Als je rechtstreekse klant een btw-plichtige vennootschap is die periodieke aangiften indient, is de verlegging van heffing van toepassing op je factuur aan hen, volledig, ongeacht wie hún klant is of waarvoor het pand verderop in de keten gebruikt wordt.
Voorbeeld 3: onderaanneming aan een vennootschap, voor een volledig private eindklant
Bedrijf A renoveert een privéwoning (100% privégebruik) voor een eigenaar. Jij (Bedrijf B) wordt door Bedrijf A als onderaannemer ingeschakeld om het huis te schilderen.
Jij → Bedrijf A: je factureert Bedrijf A met 0% btw onder het medecontractantstelsel (plus de verplichte wettelijke vermelding). Bedrijf A is een btw-plichtige vennootschap die periodieke aangiften indient en de dienst ontvangt in het kader van zijn eigen beroepsactiviteit. Het maakt niet uit dat de woning zelf 100% privé is, aangezien Bedrijf A niet de eindgebruiker van het gebouw is.
Bedrijf A → de eigenaar: Bedrijf A rekent gewone btw aan (21%, of 6% als aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief voldaan is) op zijn eigen factuur aan de eigenaar, aangezien deze een particulier is die geen periodieke btw-aangiften indient.
Voorbeeld 4: onderaanneming aan een vennootschap, voor een gemengd gebruikte eindklant (50% beroepsmatig / 50% privé)
Zelfde opzet, maar deze keer gebruikt de eigenaar 50% van het huis voor zijn eigen btw-plichtige beroepsactiviteit.
Jij → Bedrijf A: geen verandering. Je factureert Bedrijf A nog steeds met 0% btw onder het medecontractantstelsel, voor het volledige bedrag. De 50/50-verdeling op het niveau van de eigenaar heeft geen invloed op jouw factuur aan Bedrijf A.
Bedrijf A → de eigenaar: Bedrijf A moet zijn eigen factuur opsplitsen, maar enkel als de eigenaar zelf een btw-plichtige is die periodieke aangiften indient voor dat beroepsmatige gebruik:
Beroepsmatig deel (50%) → medecontractantstelsel van toepassing (0% btw, eigenaar geeft zelf aan)
Privédeel (50%) → gewone btw van toepassing (21%, of 6% indien in aanmerking)
→ Als het "beroepsmatig gebruik" van de eigenaar niet gepaard gaat met periodieke btw-aangiften (bv. het is een thuiskantoor voor een loontrekkende job, of een vrijgestelde activiteit), is de voorwaarde voor verlegging van heffing ook voor dat deel niet vervuld. Dan rekent Bedrijf A btw aan op de volledige factuur.
💡 Vuistregel: als onderaannemer hoef je nooit te weten of je zorgen te maken over wat er verderop in de keten gebeurt. Kijk gewoon naar het btw-statuut van de partij die je rechtstreeks factureert, dat bepaalt jouw eigen factuur.
📜 De verplichte factuurvermelding
Sinds een wijziging die op 1 januari 2023 in werking trad, volstond vroeger een korte wettelijke vermelding op een factuur met medecontractant ("Btw verlegd volgens art. 20 KB nr. 1"). Dat is niet langer voldoende. Je bent nu verplicht een uitgebreidere vermelding op je factuur te zetten:
"Verleggingsregeling. Bij gebrek aan een schriftelijk bezwaar binnen een maand na ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat hij een belastingplichtige is die periodieke aangiften moet indienen. Indien die voorwaarde niet wordt vervuld, is de klant aansprakelijk voor de betaling van belasting, rente en boetes die verschuldigd zijn met betrekking tot die voorwaarde. (AR 26.10.2022, MB 10.11.2022, ed. 2, 10.11.2022, art. 13)"
De bedoeling van deze tekst: je klant heeft één maand om schriftelijk te betwisten dat hij een belastingplichtige is die periodieke aangiften indient. Doet hij dat niet, dan wordt hij geacht dit te erkennen. Als dit achteraf toch niet klopt, is hij (niet jij) aansprakelijk voor de niet-betaalde btw, interesten en boetes.
Voor de volledige lijst met wettelijke vermeldingen bij elke situatie met 0% btw, zie het artikel Welke wettelijke opmerkingen moeten worden toegevoegd bij het aanrekenen van 0% BTW? in ons Help Center.
⚖️ Wie heeft er eigenlijk voordeel bij?
Voor jou als aannemer heeft factureren onder het medecontractantstelsel geen rechtstreeks voordeel: je rekent geen btw aan, ontvangt geen btw, en stort geen btw door.
Het voordeel ligt bij je klant: hij hoeft de btw niet voor te financieren om ze pas later in zijn periodieke aangifte te recupereren. Dat is een aanzienlijk cashflowvoordeel, zeker voor een startende ondernemer.
🌍 Werken met buitenlandse aannemers of klanten
Sinds 1 januari 2023 werden de regels ook verruimd: een buitenlandse onderneming met een rechtstreekse Belgische btw-registratie (zelfs zonder Belgische fiscale vertegenwoordiger) kan nu ook aan beide kanten van een medecontractant-transactie betrokken zijn, zolang ze Belgische periodieke btw-aangiften indient. Vóór die datum was een fiscale vertegenwoordiger vereist opdat dit van toepassing zou zijn.
⚠️ Wat als het stelsel verkeerd wordt toegepast?
Je rekent btw aan terwijl je had moeten verleggen:
→ Je klant kan die btw doorgaans niet aftrekken (de factuur is onregelmatig), en je kan alsnog gevraagd worden om de btw door te storten, met interesten en boetes.Je verlegt terwijl je dat niet had mogen doen:
→ Jij (de aannemer) kan gevraagd worden om de btw die je had moeten aanrekenen alsnog te betalen, plus interesten en boetes, aangezien er geen btw gefactureerd werd.
Net daarom is de verplichte factuurvermelding zo belangrijk: ze verschuift de verantwoordelijkheid voor de vraag "is mijn klant écht een periodieke aangever" naar je klant, op voorwaarde dat je de juiste tekst hebt opgenomen en er geen schriftelijke betwisting komt binnen de maand.
👉 Hoe pas je dit toe in Accountable?
Je hoeft de wettelijke regels niet van buiten te kennen. In Accountable:
Voor een verkoopfactuur:
→ Selecteer 0% btw en kies "Verlegging medecontractant" als reden. Accountable voegt de vereiste wettelijke vermelding automatisch toe aan je factuur.
Voor een aankoopfactuur (kost) die je ontvangen hebt onder het mechanisme van verlegging van heffing:
→ Selecteer 0% btw en kies "Verlegging medecontractant" als reden. Accountable categoriseert de kost correct en neemt ze automatisch op in je btw-aangifte.
Belangrijkste punten
Het btw-medecontractantstelsel is van toepassing wanneer je werken in onroerende staat uitvoert voor een btw-plichtige klant die periodieke aangiften indient.
Alle drie de voorwaarden moeten vervuld zijn: kwalificerende werken, beroepsmatig gebruik van het gebouw, en beide partijen die periodieke btw-aangiften indienen.
Bij gemengd gebruikte gebouwen splits je de factuur: 0% btw voor het beroepsmatige deel, gewone btw voor het privédeel.
In een keten van onderaanneming telt enkel de hoedanigheid van je rechtstreekse klant, niet het eindgebruik van het gebouw.
Sinds 1 januari 2023 moet de verplichte factuurvermelding de volledige zelfbeoordelingstekst bevatten. Door ze op te nemen, verschuift de aansprakelijkheid naar je klant als de voorwaarden achteraf toch niet vervuld blijken te zijn.
Heb je nog vragen? Chat met ons of stuur een e-mail naar support@accountable.eu, we helpen je graag verder.