Si vous réalisez des travaux sur un bâtiment pour un client professionnel, il se peut que vous n'ayez pas du tout à facturer la TVA. C'est votre client qui la déclare et la déduit lui-même. Ce mécanisme s'appelle le régime de cocontractant TVA (en néerlandais : btw-medecontractant), et il est obligatoire dès que les conditions sont remplies. Dans cet article, vous découvrirez également ce qui constitue des travaux immobiliers, comment gérer les bâtiments à usage mixte et les chaînes de sous-traitance, ce que vous devez mentionner sur votre facture, et comment appliquer tout cela dans Accountable.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. En cas de doute, posez votre question à votre Coach Fiscal.
💡 Qu'est-ce que le régime de cocontractant TVA ?
Normalement, si vous êtes assujetti à la TVA en Belgique, vous facturez la TVA à vos clients, et ceux-ci la récupèrent (s'ils y ont droit) via leur propre déclaration TVA.
Pour les travaux immobiliers, la législation supprime cet aller-retour. L'entrepreneur ne facture pas de TVA du tout. À la place, le client (le "cocontractant") déclare lui-même la TVA due dans sa déclaration TVA périodique et, dans cette même déclaration, la déduit immédiatement s'il y a droit. Comme les deux opérations figurent dans la même déclaration, il s'agit en général d'une opération neutre : aucune TVA ne change réellement de mains.
Ce mécanisme est également connu sous le nom d'autoliquidation pour travaux immobiliers.
✅ Quand le régime s'applique-t-il ? Trois conditions
Les trois conditions suivantes doivent toutes être remplies pour que l'autoliquidation s'applique :
Les travaux sont qualifiés de "travaux immobiliers".
→ Voir la section suivante pour savoir ce qui est concerné.
Le bâtiment est utilisé à des fins professionnelles, en tout ou en partie.
→ Un bâtiment d'entreprise est éligible, mais aussi une habitation privée partiellement utilisée comme bureau ou commerce.
Exception dans une chaîne de sous-traitance : seul le statut de votre client direct compte, pas l'usage final du bâtiment.
Vous et votre client êtes tous deux assujettis à la TVA et déposez des déclarations TVA périodiques.
→ Si votre client est exonéré (par exemple sous le régime de franchise pour petites entreprises, ou s'il est un particulier), l'autoliquidation ne s'applique pas. Vous facturez alors avec la TVA normale.
🧱 Que couvrent les "travaux immobiliers" ?
La notion juridique englobe la construction, la transformation, la finition, l'aménagement, la réparation, l'entretien, le nettoyage ou la démolition, en tout ou en partie, de quelque chose qui est par nature immobilier, ainsi que la fourniture et la pose d'un bien meuble de manière à le rendre immeuble (par exemple une cuisine encastrée).
Généralement couvert | Non couvert |
Pose de toiture, de façade ou de revêtement de sol Travaux de peinture Extensions et travaux de construction Installations sanitaires fixées au bâtiment (pompe à chaleur, climatisation, borne de recharge) Travaux électriques Rénovation, réparation et entretien d'un bâtiment | Appareils non fixés au bâtiment ou au sol (par exemple un lave-linge, une lampe, une imprimante) La simple fourniture de biens sans pose |
🏠 Bâtiments à usage mixte : fractionner la facture
Si un bâtiment est utilisé en partie à des fins professionnelles et en partie à des fins privées, vous pouvez tout de même appliquer le régime de cocontractant, mais uniquement pour la partie professionnelle. Vous devrez fractionner la facture en deux :
La partie professionnelle → facturée à 0% de TVA sous le régime de cocontractant.
La partie privée → facturée avec la TVA normale, comme d'habitude.
Exemple 1 : utilisation à 100% professionnelle
Un peintre repeint un bureau utilisé exclusivement pour une activité indépendante. Coût total : 10 000 €. Le peintre facture la totalité des 10 000 € à 0% de TVA sous le régime de cocontractant. Le client s'autoliquide et déduit immédiatement la TVA dans sa propre déclaration, une opération neutre, sans préfinancement de TVA nécessaire.
Exemple 2 : usage mixte (25% professionnel / 75% privé)
Le même peintre repeint également le reste de la maison. Sur les 10 000 € au total, 2 500 € concernent le bureau et 7 500 € l'espace de vie privé.
2 500 € → facturés sous le régime de cocontractant (0% TVA, le client s'autoliquide)
7 500 € + 21% TVA = 9 075 € → facturés normalement pour la partie privée. Cette TVA ne peut pas être récupérée.
🏗️ Chaînes de sous-traitance : que se passe-t-il si vous ne facturez pas le client final ?
Une source de confusion fréquente : que se passe-t-il si vous êtes sous-traitant et que la société que vous facturez n'utilise pas elle-même le bâtiment ? Elle peut revendre les travaux dans le cadre de son propre contrat avec un propriétaire privé.
La règle à retenir : à chaque maillon de la chaîne, ce qui compte est le statut de la personne que vous facturez directement, et non l'usage final du bâtiment. Si votre client direct est une société assujettie à la TVA qui dépose des déclarations périodiques, l'autoliquidation s'applique à votre facture envers elle, en totalité, peu importe qui est son propre client ou à quoi le bien est destiné plus loin dans la chaîne.
Exemple 3 : sous-traitance à une société, pour un client final entièrement privé
La société A rénove une maison privée (usage 100% privé) pour un propriétaire. Vous (société B) êtes engagé en sous-traitance par la société A pour peindre la maison.
Vous → Société A : vous facturez la société A à 0% de TVA sous le régime de cocontractant (avec la mention légale obligatoire). La société A est une société assujettie à la TVA qui dépose des déclarations périodiques et reçoit votre prestation dans le cadre de sa propre activité professionnelle. Peu importe que la maison soit utilisée à 100% à titre privé, puisque la société A n'est pas l'utilisateur final du bâtiment.
Société A → le propriétaire : la société A facture la TVA normale (21%, ou 6% si les conditions du taux réduit sont remplies) sur sa propre facture au propriétaire, celui-ci étant un particulier qui ne dépose pas de déclarations TVA périodiques.
Exemple 4 : sous-traitance à une société, pour un client final à usage mixte (50% professionnel / 50% privé)
Même configuration, mais cette fois le propriétaire utilise 50% de la maison pour sa propre activité professionnelle assujettie à la TVA.
Vous → Société A : aucun changement. Vous facturez toujours la société A à 0% de TVA sous le régime de cocontractant, pour la totalité du montant. La répartition 50/50 au niveau du propriétaire n'a aucune incidence sur votre facture à la société A.
Société A → le propriétaire : la société A doit fractionner sa propre facture, mais uniquement si le propriétaire est lui-même un assujetti à la TVA déposant des déclarations périodiques pour cet usage professionnel :
50% professionnel → régime de cocontractant applicable (0% TVA, le propriétaire s'autoliquide)
50% privé → TVA normale applicable (21%, ou 6% si éligible)
→ Si l'"usage professionnel" du propriétaire ne s'accompagne pas de déclarations TVA périodiques (par exemple, il s'agit d'un bureau à domicile pour une activité salariée, ou d'une activité exonérée), la condition d'autoliquidation n'est pas remplie pour cette partie non plus. La société A facturerait alors la TVA sur la totalité de sa facture.
📜 La mention légale obligatoire sur la facture
Depuis une modification des règles entrée en vigueur le 1er janvier 2023, une courte mention légale suffisait autrefois sur une facture cocontractant ("TVA autoliquidée conformément à l'art. 20 de l'AR n° 1"). Ce n'est plus suffisant. Vous êtes désormais tenu d'inclure une mention plus détaillée :
"Autoliquidation : En l'absence d'une contestation écrite, dans le mois suivant la réception de la facture, le client est présumé reconnaître qu'il est un assujetti tenu au dépôt de déclarations périodiques. Si cette condition n'est pas remplie, le client assumera, en ce qui concerne cette condition, la responsabilité du paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dues. (AR 26.10.2022, MB 10.11.2022, éd. 2, 10.11.2022, art. 13)." |
L'objectif de cette formulation : votre client dispose d'un mois pour contester par écrit qu'il est un assujetti déposant des déclarations périodiques. S'il ne le fait pas, il est présumé le confirmer, et si cela s'avère inexact, c'est lui (et non vous) qui sera tenu responsable de la TVA impayée, des intérêts et des amendes.
Pour la liste complète des mentions légales pour chaque situation avec 0% de TVA, consultez les mentions légales à ajouter lors de la facturation à 0% de TVA.
⚖️ Qui en bénéficie réellement ?
Pour vous en tant qu'entrepreneur, facturer sous le régime de cocontractant ne présente aucun avantage direct : vous ne facturez pas de TVA, ne la percevez pas, et ne la reversez pas.
L'avantage est pour votre client : il n'a pas à préfinancer la TVA et à attendre de la récupérer dans sa prochaine déclaration. C'est un avantage de trésorerie significatif, notamment pour un client qui débute.
🌍 Travailler avec des entrepreneurs ou des clients étrangers
Depuis le 1er janvier 2023, les règles ont également été élargies : une entreprise étrangère disposant d'un numéro de TVA belge direct (même sans représentant fiscal belge) peut désormais intervenir des deux côtés d'une transaction cocontractant, à condition qu'elle dépose des déclarations TVA périodiques belges. Avant cette date, un représentant fiscal était requis pour que cela s'applique.
⚠️ Que se passe-t-il en cas d'application incorrecte ?
Vous facturez la TVA alors que vous auriez dû l'autoliquider :
→ Votre client ne peut généralement pas déduire cette TVA (la facture est irrégulière), et vous pouvez tout de même être invité à la reverser, avec intérêts et pénalités.
Vous autoliquidez alors que vous n'auriez pas dû :
→ Vous (l'entrepreneur) pouvez être invité à payer la TVA que vous auriez dû facturer, plus les intérêts et amendes, puisqu'aucune TVA n'a été facturée.
C'est précisément pour cette raison que la mention légale obligatoire est si importante : elle transfère la responsabilité de la question "mon client dépose-t-il vraiment des déclarations périodiques ?" vers votre client, à condition que vous ayez inclus le bon libellé et qu'il n'y ait pas de contestation écrite dans le mois.
👉 Comment appliquer cela dans Accountable
Vous n'avez pas besoin de connaître les règles légales par cœur. Dans Accountable :
Pour une facture de vente :
→ Sélectionnez 0% de TVA et choisissez "Autoliquidation cocontractant" comme motif. Accountable ajoutera automatiquement la mention légale requise à votre facture.
Pour une facture d'achat (dépense) reçue sous le mécanisme d'autoliquidation :
→ Sélectionnez 0% de TVA et choisissez "Autoliquidation cocontractant" comme motif. Accountable catégorisera la dépense correctement et l'inclura automatiquement dans votre déclaration TVA.
À retenir
Le régime de cocontractant TVA s'applique lorsque vous réalisez des travaux immobiliers pour un client assujetti à la TVA qui dépose des déclarations périodiques.
Les trois conditions doivent toutes être remplies : des travaux éligibles, un usage professionnel du bâtiment, et les deux parties déposant des déclarations TVA périodiques.
Pour les bâtiments à usage mixte, fractionnez la facture : 0% de TVA pour la partie professionnelle, TVA normale pour la partie privée.
Dans une chaîne de sous-traitance, seul le statut de votre client direct compte, pas l'usage final du bâtiment.
Depuis le 1er janvier 2023, la mention légale obligatoire doit inclure le libellé complet d'autoliquidation. L'inclure transfère la responsabilité à votre client si les conditions ne sont finalement pas remplies.
Une question ? Contactez-nous via le chat ou par email à support@accountable.eu, on est là pour vous aider.